토지 상속 셀프 등기 하기
부동산 상속 등기는 복잡해 보이지만, 직접 진행하면 비용을 절감하고 절차를 이해하는 데 큰 도움이 됩니다. 저 역시 아버지가 돌아가신 후 셀프 등기를 진행하려 했으나, 인터넷에는 광고 글이 많아 정확한 정보를 찾기 어려웠습니다. 서류 준비 부족으로 등기소와 주민센터를 여러번 방문해야 했고, 예상치 못한 추가 서류를 요구받아 당황한 경험도 있었습니다. 이러한 시행착오를 줄이기 위해, 직접 경험을 바탕으로 셀프 등기 절차를 정리했습니다. 이 글을 참고하여 한 번에 등기를 마칠 수 있기를 바랍니다.
1. 상속 등기란? | 부동산 소유권 이전 절차
상속 등기란, 부동산을 소유한 사람이 사망했을 때 그 재산을 상속받은 사람이 법적으로 소유권을 이전하는 절차를 말합니다. 이 과정은 법무사를 통해 진행할 수도 있지만, 직접 할 수도 있습니다. 직접 하면 비용을 절감할 수 있으며, 절차를 이해하면 다른 상속 관련 문제도 스스로 해결하는 데 도움이 됩니다.
2. 셀프 등기를 위한 준비 서류 | 필수 서류 목록
셀프 등기를 진행하기 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다.
1) 피상속인(사망자) 필요 서류 (발급 기관 및 사이트 포함):
- 제적등본 – 출생 시부터 2007년 12월 31일까지의 호적 전부
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 불가능 (방문 발급 필요)
- 가족관계증명서 – 상세
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 대법원 전자가족관계등록시스템
- 기본증명서 – 상세
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 대법원 전자가족관계등록시스템
- 친양자입양관계증명서 – 상세
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 대법원 전자가족관계등록시스템
- 말소된 주민등록초본 – 주소변동 내역 포함 발급
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 정부24
- 상세입양관계증명서 – 필요 시 추가 요구될 수 있음
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 대법원 전자가족관계등록시스템
- 상세혼인관계증명서 – 필요 시 추가 요구될 수 있음
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 대법원 전자가족관계등록시스템
2) 상속인 필요 서류 (발급 기관 및 사이트 포함):
- 상속인 전원 상속재산 분할협의서 작성 후 인감 날인
- 인감증명서 – 상속인 전원
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 불가능 (방문 발급 필요)
- 주민등록표등초본 – 주소변동 내역 포함 발급 (상속인 전원)
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 정부24
- 기본증명서 – 상세 (상속인 전원)
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 대법원 전자가족관계등록시스템
- 가족관계증명서 – 상세 (상속인 전원)
- 발급 기관: 주민센터(동사무소)
- 인터넷 발급: 대법원 전자가족관계등록시스템
- 부동산 구분에 따른 서류:
- 취득세 영수필 확인서
- 국민주택채권 매입 영수증
- 등기신청수수료 납부 영수증
- 등기신청인의 신분증 및 도장
3) 이동 경로 선택
- 경로 : 집 → 주민센터 → 구청 → 은행 → 등기소
3. 셀프 등기 진행 절차 | 단계별 가이드
1) 상속재산 분할협의서 작성
상속인이 여러 명인 경우, 먼저 분할 상속 협의서를 작성해야 합니다. 인터넷에서 협의서 양식을 다운로드할 수 있으며, 작성 후 모든 상속인의 인감도장을 찍어야 합니다. 또한, 인감증명서(일반용)를 함께 첨부해야 합니다. 협의 내용에는 부동산의 분배 방식과 상속인의 정보가 포함되어야 합니다.
[다운로드 절차]
• 인터넷등기소 → 고객센터 → 지원안내 → 첨부서면예시 → ‘상속재산분할협의서’로 검색 → 서식 확인 및 다운로드
인터넷등기소 바로가기
2) 취득세 납부 및 무허가 건물 관련 유의사항
상속받은 부동산에 대한 취득세는 구청에서 납부해야 합니다. 구청 방문 시 취득세 신고서와 상속재산분할협의서를 제출하면 됩니다. 구청별로 요구하는 서류가 다를 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋습니다. 특히, 취득세 신고 시 피상속인의 기본증명서 상세와 가족관계증명서 상세가 필요하므로 미리 준비하는 것이 중요합니다. 협의서는 원본이 아닌 복사본을 제출해야 하며, 일부 구청(예: 서대문구청)에서는 복사기가 비치되어 있어 편리하게 이용할 수 있습니다. 원본은 등기소에 제출해야 합니다.
만약 무허가 건물이 포함된 경우, 추가적인 서류 제출이 필요할 수 있습니다. 저는 처음에 토지에 대한 협의서만 작성했지만, 구청에서 해당 부지에 무허가 건물이 신고되어 있어 추가 협의서를 작성해야 한다는 안내를 받았습니다. 이 과정에서 구청 주택과를 방문하여 무허가 건물 상속 변경 절차에 대해 상담을 받은 후, 추가 서류를 준비하여 다시 제출해야 했습니다.
3) 국민주택채권 매입 및 은행 납부 경험
등기를 진행하기 위해서는 국민주택채권을 매입해야 합니다.
- 부동산 시가 표준액 확인: 부동산공시가격 알리미(부동산공시가격 알리미) 사이트에서 대략적인 부동산 가치를 조회할 수 있습니다.
- 채권 매입 절차:
- 주택도시기금 홈페이지에 접속하여 청약/채권 메뉴에서 셀프 채권매입 도우미를 선택합니다.
- 매입용도와 대상 물건지역을 선택한 후, 구청 세무과(혹은 담당 부서)에서 안내받은 시가 표준액을 입력합니다.
- 채권 매입 금액 조회를 클릭하여 매입 비용을 확인합니다.
- 하단의 고객 부담금 조회하기를 클릭하여 즉시 매도 시 본인 부담금을 확인합니다.
처음에는 인터넷 뱅킹을 통해 납부하려 했지만, 제 경우에는 불가능하여 직접 은행에 방문해 납부해야 했습니다. 즉시 매도한다고 선택한 후 은행에서 납부하면 되며, 시점마다 금액이 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다. 또한, 은행에서 취득세 영수필확인서를 반드시 발급받아야 합니다. 일부 은행에서는 자동 발급되지 않을 수 있으므로, 반드시 직원에게 확인하고 요청하는 것이 중요합니다. 등기소에서 이 서류를 요구하므로, 미리 챙겨 두는 것이 중요합니다.
4) 등기소 방문 및 접수 절차
등기소 방문 시에는 절차를 순서대로 진행해야 원활한 처리가 가능합니다. 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.
- 등기소 방문 및 절차 확인
- 취득세 및 채권 매입을 완료했다면 등기소로 이동합니다.
- 등기소마다 절차가 다를 수 있으므로 방문 전 해당 등기소에 상담 창구 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
- 처음 방문 시 등기 안내 창구에서 상담을 받는 것이 좋습니다. 접수 창구는 서류 검토를 하지 않으므로, 등기 안내 창구에서 필요 서류 검토, 양식 작성 방법 안내, 추가 서류 여부 확인을 받은 후 접수해야 합니다.
- 등기 신청 수수료 납부
- 등기소 내에는 등기 신청 수수료 납부 자동 기기가 마련되어 있으므로, 이를 이용해 수수료를 납부하고 반드시 영수증을 챙겨야 합니다.
- 저의 경우, 등기 안내 창구 직원이 납부해야 할 금액을 친절하게 안내해 주었기 때문에 수월하게 진행할 수 있었습니다.
- 수수료 금액은 신청하는 등기 종류에 따라 달라질 수 있으므로, 등기소에서 정확한 금액을 확인한 후 납부하는 것이 중요합니다. 등기소 내 ATM 기기에서 발급 가능 (건당 15,000원)
- 등기 안내 창구에서 서류 검토
- 등기소에 도착하면 먼저 등기 안내 창구에서 서류 검토를 받는 것이 좋습니다.
- 등기 안내 창구에서는 제출 서류가 정확한지 검토하고, 추가 서류나 수정이 필요한 부분을 안내해 줍니다.
- 저의 경우, 등기 안내 창구에서 보완 서류가 필요하다는 설명을 듣고 다시 아현 주민센터를 방문해야 했습니다. 하지만 안내를 받은 덕분에 빠르게 서류를 보완할 수 있었습니다.
- 부동산 표시 기재 (등기부등본 참고)
- 주소, 건물 번호, 전유부분, 대지권 비율 등 정확히 입력
- 등기 접수 창구에서 접수 진행
- 등기 안내 창구에서 서류 검토를 마친 후, 접수 창구에 서류를 제출하여 등기 접수를 진행합니다.
- 접수가 정상적으로 이루어지면 담당 직원이 등기 완료 예정일을 안내해 줍니다.
- 일반적으로 등기 절차는 접수 후 약 10일 정도 소요되며, 등기관이 추가 서류를 요청할 경우 전화 연락을 받을 수도 있습니다.
등기를 진행할 때는 추가 서류가 필요할 수도 있으므로, 미리 등기소에서 요구하는 서류를 모두 준비하는 것이 중요합니다. 예상치 못한 서류 누락으로 인해 여러 번 방문하는 번거로움을 줄이기 위해, 등기소 방문 전 필요한 모든 서류를 사전에 확인하고 발급받는 것이 가장 효율적인 방법입니다.
5. 셀프 등기 vs 법무사 의뢰 비교
셀프 등기와 법무사를 통한 등기 진행의 장단점을 비교하면 다음과 같습니다.
| 비교 항목 | 셀프 등기 | 법무사 의뢰 |
|---|---|---|
| 비용 | 상대적으로 저렴함 (수수료만 부담) | 법무사 수임료 추가 (보통 수십만 원~수백만 원) |
| 소요 시간 | 직접 서류 준비 및 제출, 진행 속도가 개인 역량에 따라 다름 | 전문가가 진행하여 빠르고 효율적 |
| 절차 이해도 | 직접 경험하며 배우는 과정 필요 | 전문가가 처리하여 신경 쓸 부분이 적음 |
| 행정 처리 | 구청, 주민센터, 등기소 등 직접 방문 필요 | 법무사가 대행하여 직접 방문할 필요 없음 |
| 리스크 | 서류 미비 시 재방문 필요 | 법무사가 꼼꼼하게 서류 검토하여 오류 방지 |
6. 등기 완료 후 절차
- 등기소 접수 후 처리 (약 10일 소요)
- 추가 서류 요청 시 연락 올 수 있습니다.
- 등기필증(소유권 이전 확인서) 수령
- 직접 수령 or 반송 우편 신청 가능 합니다.
- 접수증 보관 (등기소에서 발급됨) – 난 접수증을 못 받은거 같은데….
7. 마치며
셀프 상속등기 요약
- ✅ 서류 철저히 준비 (등기소 방문 최소화 가능)
- ✅ 은행 업무는 오전 중 완료 (3시 30분 이후 마감)
- ✅ 구청 직원이 취득세 계산 후 납부 (신뢰 가능)
- ✅ 등기소 직원과 적극 소통하며 신청서 작성
💡 혼자 등기 진행 시 어려움이 있을 수 있으나, 절차를 이해하고 도전하면 하루 만에 완료할 수 있습니다.
셀프 상속등기 하는 법